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アパートとワンルームの違い?! 失敗しない不動産投資とは?
不動産投資をするなら、断然アパートがおすすめです!
その理由は、アパートには土地があるということ。

アパートVSワンルーム長い目で見ればアパートの方が投資向き

「アパート」と聞くと、築年数や木造といったイメージから、どこか昭和あるいは野暮ったいイメージを持っている方が多いでしょう。
反面「ワンルームマンション」と聞けば、アパートのイメージとは正反対の、洗練された建物が想像されるのではないでしょうか。
ですが、投資となると話は別。

長い目でみれば、アパートの方が、ワンルームマンションよりも投資に向いています。

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アパートは土地と建物で勝負できる

アパートが不動産投資に向いているのは、建物だけではなく、
土地も大きな価値を持つからです。

ワンルームマンションの場合、自分で土地を持っているようで持っていない状態といえます。
マンションは、広い土地を何人かで分け合っているようなイメージで考えてください。

対してアパートは、土地も含めて自分のものです。
この点が、未来を見据えた不動産投資において、大きなポイントになります。

未来も価値が持続するのは土地もついているアパート

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アパートは、建物の価値がなくなっても、土地があるため価値が持続します。

例えば、東京23区に建つ1億円の新築アパートを購入したとしましょう。
東京23区では、物件の価格に対して、70%が土地代、30%が建物代という割合になっています。
そのため、ローン返済後、建物の価値がゼロになっても、7,000万円分の土地が資産として残ります。この場合であれば、新たに建築が可能ですし、土地を担保に新たに物件の購入もできます。

土地があってないようなマンションではこれができません。ローンを返済した頃には、資産としての価値がなくなってしまいます。

アパートに投資した場合の3つの出口戦略

アパートのように、土地が自分のものであれば、建物が老朽化した場合でも、適切な対処ができます。

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1.建て替え

古くなったアパートを解体し、同じ土地に新しいアパートを建設する方法です。
新築であれば新たな入居者も入りやすく、安定した運営を行えます。さらに、相続財産から建築費用分を減らせるので、相続税対策にも有効です。
ただし、建て替え前より、税法における建物の評価額は上がってしまいますので、注意が必要です。

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2. リノベーション

老朽化したアパートを、リフォーム工事によって生まれ変わらせるリノベーション。
工費を相続税から減らすことが可能なうえ、建て替えとは異なり、税法における建物の評価額は変わらずに、新たな入居者を迎えられます。ただし、入居者がいた場合は、立ち退きの問題が発生するので注意しましょう。建て替えも同様ですが、1室でも立ち退きに応じない場合、工事には移れません。

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3.買い替え

自分が所有しているアパートを売りに出すことで、建て替え、リノベーションのように、入居者に立ち退き交渉をする必要がなくなります。